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2018年房地产市场走势如何?大咖这样说......
发布时间:2017-12-27 发布人:本站

近日,在中国人民大学举办的一场城市与房地产高端论坛上,众多政界、学界和业界人士就中国房地产市场可借鉴的经验、面临的问题、存在的风险进行了梳理,并纷纷建言献策,从不同角度分析了房地产市场未来走向及可能影响。

构建房地产长效机制要把握好三件事

 

国务院参事、原住建部副部长仇保兴:

 

最近,中央经济工作会议指出,“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”。

 

房地产市场长效机制的建立关键有三点:一是提高系统坚韧性,关键在于弱化房地产的投机和投资属性,降低金融杠杆;二是降低系统脆弱性,使低收入者的住房供给渠道更多元化,同时丰富调控主体的工具和手段。三是增强主体能动性,强化调控主体的灵活性、适应力和协调性,摆脱房地产投资和土地财政依赖症。

 

经过了40年的高速发展,中国房地产为国家贡献了大量资产,但是它自身也暴露出一些脆弱性:

 

一是中国居民部门资产过多投入房地产。

二是城市金融资产分布和人口增长的两极分化。

三是GDP增长过度倚赖于房地产业。

四是地方政府已经养成靠房地产提振经济的思维惯性。

五是相关金融衍生产品风险过高。

 

存在这么多脆弱性,反脆弱长效机制就必须考虑,思路可以从以下几方面拓展:

 

第一,多样化尤其是主体能力的多样化,具体而言就是住房供给形式以及调控工具的多样性。

 

第二,分散化要发挥各层级主体的能动性与适应性,调控方式由集中变分散,调控手段由行政变经济,调控主体由中央变地方。

 

第三,模块独立化调控的评价、监管要相对独立,一系列的监管工具要相互协调,任何地方房价的涨价不能高于人均收入的涨幅,出现问题要有永久性追究责任的机制。

 

第四,要学会管理慢变量。

 

第五,适时反馈,系统联动对重大的外界干扰保持灵敏性和协调动作能力。

 

第六,给调控留有余地任何一个富有弹性的系统,必然要给调控机制留有余地,以应对各种可能的突发情况。

 

从受经济周期影响转为影响经济周期

 

中国人民大学商学院学术委员会主任谷克鉴教授:

 

十九大提出的房子是用来住的不是用来炒的,将使中国经济和房地产的关系发生了根本的转变,所以未来应当研究中国的经济周期同房地产市场发展的平衡关系。

 

经济周期是宏观经济学的一个最基本的问题。接近一个世纪以来经济学家都在研究经济周期的问题。从经济周期的模式来看,研究经济周期以增长循环为基本对象,增长循环和供应链循环不同,增长是研究增量变化。

 

从经济活动的角度,一般把经济周期划分为四大类:一是短期波动,持续时间大概是三年多,主要是由于企业、个人投资的变化产生;二是中周期波动,就是朱格拉周期,大概10年左右;三是中长周期,库茨涅茨周期;四是长周期,它是一个趋势。相对短的周期是围绕长期趋势的波动,这是直观的。

 

研究美国的经济周期以及整个宏观经济政策有非常重要的意义,包括研究房地产这样一些极具特定属性的市场发展都是非常有必要的。

 

美国上个世纪90年代出现新经济,给经济周期注入了新的活力,同时金融危机的出现,也显示出经济周期出现新的特征,这些都需要认真研究,如金融危机所引发的美国经济周期同房地产市场发展之间的关系问题。

 

如果我们观察美国的经济运行周期,传统的看法是经济周期是房地产市场的一个外生变量,即房地产市场受经济周期波动影响。但是2008年金融危机以后发生了很大的变化,表现为房地产市场转而成为经济周期的重要影响因素。触发此番金融危机的一个重要导火索就是房地产市场的泡沫破灭,尤其是“两房”的债务危机引发的美国次贷债务危机。

 

美国对中国有很多启示,尤其需要思考以下几个问题:第一个问题是消费者购买力,这是房地产市场发展的动力。第二是政府的调控政策,包括货币政策手段。第三,关于杠杆率的问题,中国的杠杆率问题如何解决的问题。

 

“三块地改革”有利于住房市场发展

 

中国人民大学公共管理学院住房发展研究中心主任吕萍:

 

“三块地”改革(即农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革)的出发点和发力点应该在农村,而在此基础上农村治理的理顺会影响城市的住房市场。

 

“三块地”改革至少应该在几个方面影响到城乡发展和城乡住房:

 

一是对集体和农民的收入产生积极影响。改革后在制定征地的过程中土地增值收益的核算以及分配更清晰、更明确,既要农民的收入提升,也要集体经济组织的增值收益增加。

 

二是促进城乡建设用地市场发展。此次改革无疑有利于制度的完善,打破土地市场的垄断,这个影响是非常巨大的。

 

三是缓解城乡的住房供需矛盾。可以看到改革在住房的供地规模和空间规模上,都使得城乡的住房用地规模或是空间拓展得到极大的发展,还使得市场供地机制更加完善,可以缓解城乡住房的需求或者局部的供求矛盾。

 

另外,农村发展的软件平台建设完备为新农村的振兴奠定了重要的基础,通过宅基地改革也为城乡的发展创造了条件。对于城市住房的问题,最大的问题就是解决结构性的矛盾问题,它包括解决新市民(包括青年住房)、外来人员(包括农民工)等的住房问题。

 

总之,城乡土地供应关系的进一步理顺,城乡住房保障的进一步完善,城市居民和农村居民多种的选择机会、选择能力的提升,必将会促进住房市场的发展。

 

理解房价长期走势的着眼点在于人口

 

中国人民大学社会与人口学院副院长张耀军:

 

对于人口的研究很重要,能看到很多本质问题,因为人口的规模就代表着市场的容量,人口密度就是市场的强度,人口在空间上流动和分布的趋势和格局代表着最优质的资源在区域流向和分布的格局。

 

从人口空间格局和未来到2030年的一个预测来看,有四个问题值得讨论:

 

第一,人口城市化变化格局。从密度上看,从东北到西南密度的变化特别明显,东南部密度很稠,而中部和西部一些地区的密度有所下降。从城镇化率看,由东向西呈阶梯式下降的格局致使西部人口聚集程度低。对于房地产开发而言,准确预判人口未来的分布格局十分重要,东南沿海地区未来人口依然要流出,高素质人口会从西部、中部流入东部。

 

第二,城市房价空间的探索。从需求上看,东部地区仍然比较热,研究地区房价之间的相互关系,发现相关程度很明显,房价受相邻地区影响特别明显。

 

第三,通过对城市房价的空间实证,发现全国大多数城市GDP对房价的影响都是正向的,东部沿海地区和东北地区以及西部部分地区GDP的正向影响更为显著,长三角地区GDP对于房价的影响程度比京津冀和珠三角偏低。人均可支配收入方面,南部的影响特别大,北部较弱。对于土地供应链,东部经济发达地区比中西部系数要小。东部地区城市的建成区面积对于住宅商品房价格的影响显著高于中西部地区城市的建成区面积对于住宅商品房价格的影响。第四,建立住房市场监管体系,重点关注“房价泡沫城市”的风险防范和隔离,尤其是城市西部地区的泡沫特别大。

 

整理自人大国发院微信公众号

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